L’investissement dans la pierre continue de séduire, et la location meublée fait partie des solutions les plus rentables sur le très long terme. L’investisseur tire profit de multiples avantages : des rendements stables et élevés et la possibilité de défiscaliser en étant un loueur en meublé non professionnel (LMNP), entre autres.
Investir dans les résidences étudiantes permet de jouir de ces atouts. Si vous comptez placer votre argent dans ce type de résidence avec services, sachez que vous avez le choix entre opter pour le neuf ou pour l’ancien. C’est sur cette seconde solution que nous allons nous focaliser.
La résidence étudiante : de l’immobilier géré
Avant d’attaquer le vif du sujet, rappelons brièvement ce qu’est une résidence étudiante. Il s’agit d’un immeuble géré par un spécialiste qui est loué meublé et équipé, suivant les attentes des jeunes locataires. Ceux-ci sont des universitaires à la recherche d’un logement à proximité des grandes écoles, des universités, des centres d’études, et proche des réseaux de transport en commun.
Les résidences étudiantes sont très appréciées du fait de leur confort et de leur modernité. Ce, en plus de leur aménagement, les locataires ayant la possibilité d’accéder aux salles de gym et de sport, aux espaces de rencontre et d’échanges, sans oublier les services qui y sont proposés (restaurant, laverie, blanchisserie, ménage).
Les résidences étudiantes sont disponibles suivant différentes surfaces, allant du studio au T4 et permettent ainsi aux jeunes locataires de loger seul ou d’emménager en colocation.
Les résidences étudiantes ouvertes à l’investissement
Les résidences étudiantes sont des produits d’investissement ouverts à tous. Il s’agit de placer son argent dans de l’immobilier en signant un bail commercial avec le promoteur gestionnaire. Ce dernier se charge de la construction et de la mise en location, de même que de la gestion des baux, des travaux d'entretien et de rénovation.
L'investisseur qui signe le bail commercial perçoit alors les revenus locatifs directement du gestionnaire, indépendamment de la solvabilité des locataires, des taux de remplissage et d’occupation. Afin de profiter de ces loyers, il réalise l’acquisition d’un appartement au sein de la résidence, qu’elle soit neuve (en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement) ou seconde main.
Pourquoi opter pour la résidence étudiante dans l’ancien ?
Lorsqu’une résidence étudiante est mise en vente, elle continue d’être occupée, tandis que c’est le bail commercial qui est racheté par le nouvel acquéreur. Celui-ci perçoit donc des revenus locatifs immédiats. De même, l’appartement revendu continue à être géré par le même gestionnaire. En clair, c’est le lot entier qui est cédé, et non l’immobilier seul. Le nouvel acquéreur dispose également de l’historique de la résidence : les rendements sur les années antérieures, les variations des loyers, les dernières revalorisations, l’évolution de la situation financière du gestionnaire, etc.
Le rendement d’une résidence ancienne est quasi le même que celui d’une résidence neuve. Cela grâce à une très forte demande locative permanente, face à l’insuffisance de logements répondant aux attentes de cette jeune population de plus en plus exigeante. Ce rendement est de l’ordre de 4% à 5% par an, et il est aussi fonction de l’expertise du gestionnaire.
Quelques points de vigilance à retenir
À noter que les dépenses de rénovation sont supportées par le gestionnaire, et cela doit avoir été mentionné dans le bail signé entre ce dernier et l’investisseur initial. Vigilance donc en ce qui concerne ce point afin de ne pas rogner le rendement de votre investissement, car vous n’aurez pas à supporter ces charges.
Autre point à tenir en compte : la résidence étudiante dans l’ancien génère des frais de notaire plus élevés que celle acquise neuve. Il vaut donc mieux mettre en avant tous ces paramètres avant de valider votre projet.
